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【房市達綾】房貸PASS全攻略｜首購族必看！房貸利率、成數、審核條件一次看！
2025-08-12
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對多數人而言，「買房貸款」是購屋過程中最重要的一步，但同時也是最讓人感到焦慮的環節。許多人擔心房貸審核不過、還款壓力過大或房貸利率太高，但對於熟悉金融操作的人來說，房貸反而是一種能靈活運用資金、提升財務槓桿的工具。本篇文章將深入解析房貸成數、利率、審核條件及與銀行往來的技巧，幫助你降低風險、提升過件率。
一、為什麼有錢人敢大額房貸？借貸背後的思維
一般人談到「買房貸款」時，容易聯想到長期還款壓力與債務負擔，因此傾向減少貸款金額；但許多企業主與高資產族群卻反其道而行，大額申請房貸並將資金靈活運用在房地產、股票、基金或其他投資工具上。
原因很簡單：房貸利率相對低、期限長、金額高，比其他貸款（如信貸、卡債）更具資金效率，也能用長期分期攤還的方式降低每月負擔。
二、銀行房貸審核四大關鍵條件
在進行房貸審核時，銀行會綜合考量借款人的財務狀況與還款能力，主要評估以下四項條件：
- 職業類別
銀行偏好穩定性高的職業，例如軍公教人員、科技業工程師或百大企業員工，因為收入穩定、違約風險低。 - 公司規模
若受僱於台灣前百大或千大企業，通常房貸成數與利率條件會更佳。 - 個人收入
年薪超過 100 萬甚至 200–300 萬者，通常能獲得較高房貸成數與較低利率。 - 信用評分
聯徵分數滿分 800 分，低於 500 分的借款人幾乎不可能通過房貸審核。要提升信用分數，必須按時繳款、信用卡全額繳清，並避免頻繁申請臨時額度。
三、信用分數影響房貸過件率
很多人忽略小額欠款的影響，例如停車費 10 元未繳清，可能導致房貸申請被拒。
要提升信用分數，可以從以下兩點著手：
- 準時繳交房貸、信貸與信用卡款項
- 避免使用信用卡最低應繳金額，這會影響信用評等
四、房貸還款能力如何計算？
專家建議用「收支比 70% 法則」來評估房貸還款能力：
假設年薪 100 萬，房貸與其他貸款的年還款總額不應超過 70–75 萬。換算成月薪約 83,000 元，則每月還款上限應控制在 62,000 元。
這不僅包含房貸，也包括信貸、學貸等其他貸款。
📌 延伸閱讀：【寬限期懶人包】寬限期是什麼？年限？優缺點？適合誰？
五、自備款金流與房貸審核的關係
銀行對自備款金流查核非常嚴格，資金來源必須清楚可追溯。例如父母贈與購屋資金，需提前 3 個月將款項存入帳戶，否則可能影響房貸審核結果。
若資金突然入帳數百萬元，銀行會要求提供來源證明，否則可能被拒貸。
六、特殊職業的房貸申請技巧
自由工作者、自營商、YouTuber 等非固定薪資族群，申請房貸時可準備以下資料以提高過件率：
- 個人存款證明
- 公司或工作室報稅資料
- 薪轉紀錄（掛名在合作公司帳下）
七、新青安房貸與末班車策略
「新青安房貸」提供 1,000 萬額度、最長 40 年期與 5 年寬限期，適合首購族。
但須注意申請資格中名下無不動產的條件。
想趕上末班車的民眾，建議提早 3 個月準備資料，避免審核與撥款時間不足。
📌 延伸閱讀：新青安房貸懶人包，善用政策、減輕負擔！最新規定一覽、新舊制比較、申請資格與條件
八、房屋轉增貸活化資金
若已持有房產並持續繳款多年，可透過「房屋轉增貸」將已繳清的本金部分再貸出，用於資金周轉、裝修或其他投資。
轉增貸可延長貸款期限、調整利率，靈活度高，但需留意手續費與總利息成本。
📌 延伸閱讀：【房屋轉增貸懶人包】從理解到申請！優缺點分析、申請流程、注意事項一次看！
九、買房貸款談判與銀行關係經營
要爭取較低的房貸利率與較高的房貸成數，建議：
- 提早接觸 5–6 家銀行比較條件
- 不只看利率，也要注意寬限期、還款彈性
- 與壽險公司房貸方案比較，例如富邦人壽、國泰人壽，有時條件更優惠
十、房貸繳不出來怎麼辦？
若遇到短期還款困難，可先與銀行協商，爭取展延、降低月付金或辦理房貸轉貸。
切勿惡意停繳，否則會嚴重影響信用紀錄，未來貸款將更加困難。
💡 結論
買房貸款不是單純的債務，而是重要的財務工具。只要事先評估還款能力、理解房貸利率與成數規則，並與銀行保持良好往來，就能在買房過程中爭取到更佳條件，同時降低風險。
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