大林口國際新都心，A7重劃區板塊分析
2025/12/05
一、大林口生活圈論述
黃金西軸線的崛起 林口新都心的強大動能
長期以來，北台灣城市的發展重心集中在東軸線，從臺北車站、頂好商圈、信義計畫區到南港東區門戶，歷經高度開發，已然趨近飽和。在面對全球產業結構轉型與都市核心機能疏解的嚴峻課題下，一條全新的黃金軸線——機場捷運（A1-A9）——應運而生，它不僅是連結國門的生命線，更是承載未來城市發展潛力的北台灣黃金西軸線。
林口特定區的全面開發，正是配合台灣北部區域整體發展、執行臺北都會區核心機能疏解的重大策略，其核心目標是提供一個優質居住環境、具備完整機能、且與產業緊密結合的均衡發展衛星城市。
1.機捷通車帶來的質變：人口紅利與年輕化趨勢
2017年機場捷運線的正式通車，徹底改變了林口特定區的交通可及性，大幅縮短了居民往返臺北核心區及桃園國際機場的時間，成為區域發展人口快速成長的關鍵轉捩點。
林口特定區現已成為北台灣人口成長最快速的區域之一，人口結構呈現高度年輕化趨勢，主要的遷入群體為30至45歲的青壯年家庭，這些家庭多具備高教育水準和穩定收入，為區域帶來豐沛的消費力與高素質的人才資源，確立了新都心的高階發展基礎。
2.A8/A9站區的機能協作：構築完善的生活圈
大林口特定區透過A8與A9站點的差異化發展，形成了功能互補、生活資源豐富的複合式都會節點：
3.８公里AI黃金廊道：產業發展的強勁引擎
林口特定區的崛起並非單純的居住擴張，而是具備前瞻性的產業規劃，2025年全球AI大爆發的強勁預期，一條由林口工一延伸至A7科技產業專區、長達8公里的AI黃金廊道已然成形，廊道內集結了ASML、廣達、和碩、美光、研華等世界科技巨頭，成為北台灣最具競爭力的AI產業地帶。
林口特定區發展重要時程表
二、區域位置
A7重劃區（體育大學站區）之區位與規劃優勢論述
1.A7重劃區之範圍與核心區位
A7重劃區面積約186公頃，範圍涵蓋桃園龜山區的樂善里、文化里及部分長庚里，最北到文德路、東達文桃路，南邊至青山路二段緊鄰體育大學、長庚大學，而西則到華亞三路華亞科技園區。
地理優勢： A7位於桃園龜山北側，緊鄰新北新莊副都心與林口重劃區，坐落於北北桃生活軸線的黃金中點。
交通路網： 除了機場捷運A7體育大學站可直達雙北核心與國門外，南北向的國道一號、台一線與環東快速道路交織，使通勤與跨區移動極為便利。
2.內部規劃與城市轉型
此區透過公辦重劃，正快速轉型為現代化的新興市鎮。內部規劃包含合宜住宅區、產業專用區（產專區）、中心商業區、乙種工業區等多元分區，以實現職住平衡的理想。
3.A7站區：產業就業紅利與住宅供給稀缺性分析
AI、醫療、媒體、物流四大產業齊聚，帶動超過十萬就業人口湧入，A7重劃區內，住宅區與商業區合計約有77,577萬坪土地待開發（未請照之土地面積），透過都市計畫容積率推估，未來可推出的總案量僅約2.4萬戶，預估未來推案量遠不及產業紅利帶來的需求，在大林口強勢吸納就業人口的背景下，A7正式進入供給稀缺期，價值將全面上揚！
土地開發與供給總量限制：
A7 重劃區可開發土地約765,500平方公尺，目前「未請照之土地面積」僅剩 256,454 平方公尺；依容積獎勵 60%、土管 20%＋40% 容移及TOD增額推估，商業區使用比例規定，銷坪係數以1.65計算、每戶約30坪，剩餘未請照土地可開發總量約 24,147 戶，且因政府土地占比高，實際可開發戶數可能更少。
*此表為粗估開發戶數，依實際開發為主
4.A7站區：移居首選的關鍵價值
A7重劃區在擁有堅實產業與已成形大眾交通（機捷）的基礎上，提供了與A8、A9站區高房價環境相比，更具優勢的移居條件：
強大就業支撐： A7站區擁有AI黃金廊道強大就業支撐，確保區域經濟活力不墜。
親民的價格： 相較於A8、A9站區的高房價，A7重劃區提供具備「5字頭」的親民凹陷價格，使其在雙北與大林口地區中脫穎而出。
綜合而言，A7站區憑藉其地理優勢、產業戰略地位、已成形的大眾交通路網，以及具備可負擔性的居住成本，已成為承接雙北外溢人口與產業發展的重要門戶，並成為北台灣移居的熱門首選。
三、交通
A7 的交通定位可以用一句話濃縮：「近北市、有捷運、超省時。」
1. 機場捷運 A7 站
機場捷運 A7 體育大學站是區域交通的核心。其站點位置讓居民能享有高度的軌道直達性：
北上：快速銜接新北產業園區、22分鐘直抵 台北車站 (A1)，對於雙北通勤族極具吸引力。
A8長庚醫院、A9林口生活圈，並輕鬆抵達 桃園國際機場 (A12/A13)，無論商務或休閒旅遊皆極為便捷。
機捷採「穩定班距、不中斷、快速串聯雙北」模式，就算遇到塞車尖峰，也能保持穩定通勤時間。
2. 桃園捷運「銀線」規劃中
桃園捷運銀線未來將與機捷串聯，將大幅強化區域交通網絡，讓生活範圍向桃園舊市區延伸，形成更完整的生活圈。
3. 國道交通：南北快速銜接
國道一號（林口交流道）：可北上台北、新莊、五股，也可南下桃園、中壢、平鎮等主要生活圈。對開車通勤族來說，主幹道近在咫尺。
國道二號（機場系統）：向西 5 分鐘到桃園機場，向東接青埔、高鐵桃園站，延伸至大湳、八德也非常快速。
林口交流道南北匝道增設：大幅改善上下交流道的順暢度，讓 A7 車流更快速導入國道，預計2026年底完工。
4. 快速道路：環東快速道路（經林口系統）
可一路往南銜接五股、蘆洲，並與台北市的環東大道銜接。
5. 公車系統
桃園客運：通往林口、龜山、桃園主要商圈；指南客運：路線延伸至新莊副都心等北市周邊地帶。
6. 區域主要幹道
文化一路－連接大林口核心商圈的主要動脈。
樂善一路－貫穿住宅區、接軌學區與公園。
牛角坡路(已通車)－全長約170公尺(含96公尺橋梁)、寬約20公尺，規劃雙向共4車道，兩側設有2.5公尺之人行道，串聯文化一路到樂善一路，疏通捷運A7體育大學站周邊交通。
變一道路(施工中)-總長度為300公尺，其中40公尺為隧道，寬度20公尺，雙向設置2車道及兩側設置人行道，串聯文化一路與文學路， 預計2029年上半年完工。
7. 微型交通完善：YouBike站點密集
A7重劃區的 YouBike 站點密度高，分布在學校、公園、社區與捷運站周邊。短程移動不一定要騎車或開車， YouBike 就能輕鬆到達。
四、產業
1.華亞科技園區：北台灣最大 ICT × 半導體供應鏈基地
華亞科技園區由一期與二期（工五擴大案）組成，匯集廣達、研華、美光 Micron、ASML 等國際大廠，形成從伺服器、AI 運算到半導體設備的完整科技鏈。
園區提供逾 2.5 萬就業人口、年產值逾 4,000 億元，是北台產業升級的主要動能。未來將因企業擴廠與智慧產線導入，持續吸引 AI、雲端與半導體高階人才進駐。
2.新北國際AI＋智慧園區：ASML 進駐，打造北台半導體 × AI 國際中樞
園區是北北桃少數以人工智慧、智慧製造與半導體設備為核心的科技基地，最大亮點是全球半導體設備龍頭 ASML 進駐，在此設立研發與設備服務中心，帶來大量工程師與研發人才。
未來完工後將形成逾2.1 萬人的科技就業聚落，並透過智慧大樓、AI 測試場域、物聯網管理與節能系統打造北台最重要的智慧科技基地。2025年新增5筆抵費地釋出，園區加速成形，將推動 A7—林口—龜山科技走廊全面升級。
3.林口東森媒體園區：影視娛樂 × 商務飯店 × 科技內容新中心
基地約 6,554 坪，總投資額超過百億元，將打造東森集團全球營運總部。園區包含地上 38 層、199 公尺高的「恩典大樓」（預計 2026 年完工）及由晶華酒店集團打造的「Silks X 晶英薈旅」商務飯店。
整體規劃涵蓋電視新聞、直播電商、影視製作、多功能展演空間、醫美服務與 UFC GYM 運動設施，並整合商務住宿等多元功能，預估可創造約一萬名專業人才的就業需求。
園區以「內容 × 商務 × 科技」為核心，將導入 XR、AI 與跨境多媒體平台，打造具國際規模的媒體內容產業中心，成為引領影視娛樂、商務與科技服務的新世代聚落。
4.南亞科技園區：先進晶圓製程 × 記憶體技術核心基地
南亞科技園區（南林科技園區）為台塑集團旗下南亞科技投資建置的先進晶圓廠區，以半導體材料與 DRAM 製造為核心，是北台灣最重要的晶圓與記憶體生產基地之一。
園區新建 12 吋先進晶圓廠，總投資超過 3,000 億元，已吸引逾 3,000 名工程與製程技術人才，整體產業鏈產值上看 700 億元。
5.中華郵政智慧物流園區：5G＋AI 的全自動化物流樞紐
總投資258億元、占地約17公頃，是全台最大自動化郵政物流基地。園區整合五大營運中心，導入AI視覺分揀、5G智慧管理、智慧倉儲與全自動化配送流程，可處理全國近70%的郵件量，同時與鄰近的 PChome 電商物流中心形成完整電商供應鏈，全面提升北台灣物流效率。
園區以綠建築與生態工法打造，預計提供約6,000個就業機會，帶動A7成為北台灣電商與智慧物流的重要樞紐。
6.林口新創園區：AI、5G 與物聯網的創新實驗場
林口新創園區聚焦於 AI、新創科技、5G 應用與物聯網研發，是北台灣最具創新能量的科技生態基地之一。園區吸引 NVIDIA、Amazon、Microsoft 與多家科技新創進駐，提供工程研發、資料科學、產品設計與軟體開發等領域的就業機會，園區具備加速器空間、測試實驗場與國際合作平台，未來將導入更多跨國企業與新創團隊。
7.林口長庚醫療園區：北台灣最大醫療體系之一
林口長庚醫療園區由大型教學醫院、研究中心與醫學院組成，每年提供近九千名醫護與生醫人才的就業需求。園區具備醫療教學、臨床研究、專科治療、醫療科技實驗等多元功能，是北台灣最完整的醫療服務聚落。未來將持續擴建生醫研發大樓與長照單位，形成涵蓋醫療、研究、教學與健康科技的完整醫療城模式。
8.林口第二工業區：製造與科技加工的穩定產業基底
林口第二工業區以金屬加工、食品製造、機械設備與科技加工為主，是北台灣穩定的製造產業聚落。園區內累積約 5,800 名從業人員，是支撐 A7 與龜山生活圈日常經濟的重要基礎產業區。未來將配合智慧製造趨勢，升級產線設備與引入自動化技術，提升整體產業轉型速度。
9.林口工三工業區：自動化設備與電子製造的重要布局
工三工業區規模龐大，以電子零件、自動化設備、智慧機械與生產加工為主要產業類別。園區就業人口約一萬人，是北台灣中大型科技製造的重要聚集地。
10.龜山工四工業區：智慧製造與區域供應鏈的生產中心
龜山工四工業區鄰近 A7，是區域內重要的就業匯集地，主要產業包含智慧製造、機械組裝、科技設備加工與供應鏈配套等。園區提供約一萬個工作機會，是 A7 生活圈最主要的通勤族來源之一。隨著工業區的擴建與設備更新，未來將導入更多自動化生產技術，提升整體工業鏈競爭力。
11.樂善科技園區：AI智慧製造與綠能研發核心
總面積約 22 公頃。園區吸引禾聯碩、順達科技與致茂電子等企業進駐，預計帶來逾 2,300 個科技製造工作機會，整體年產值上看千億元。園區發展主軸包括 AI、雲端運算、智慧製造、綠能科技與自動化生產系統，並設有服務中心提供企業單一窗口協助。
五、商圈
體育大學生活圈（已成形｜最成熟機能）
位於 A7 捷運站旁，是整個 A7 最早發展、生活機能最完整的區域。合宜住宅量體大，已聚集穩定人口。飲食、早餐店、超商、藥局、診所與中小型餐廳密集，並有 A7 第一間量販店（家樂福）帶動採購需求。
中心商業區生活圈（發展中｜未來 A7 門面）
沿 文化一路 × 文桃路 × 壽山路 主幹道規劃，是 A7 未來最具商業能量的區段。目前住宅已大量進場，但商辦與大型商業仍在規劃招商中。未來預期導入空橋系統串接捷運站、商場、辦公與生活機能。
愛山林規劃在此區引入 蔦屋書店、商場百貨、複合式選物與咖啡文化，為 A7 打造第一個具備品牌亮點的商業聚落；同時，文化一路上也正興建現代化市場，未來將成為區域日常機能與質感生活的核心。
文青國中小生活圈（部分成形｜學區帶動）
以文青雙語的學區規劃為主，多為住宅型生活圈。 目前學區已逐步完備，周邊生活圈以便利商店、早餐、文具店、小吃店等為主。
郵政＆物流園區／產業區段（已運作｜穩定就業人口）
包含 郵政物流園區、樂善科技園區、華亞科技園區 等大型產業與物流據點。 這裡是 A7 產業能量最強的區，提供大量工程、物流、資訊與行政相關工作。
樂善國小生活圈（成形中｜連接林口舊市區）
離捷運站較遠，但因能直接銜接林口舊市區，生活機能補強最快。附近已有超商、早餐店、診所等小型店家，開車 5–10 分鐘即可到林口影城、昕境廣場等成熟商圈。
六、學校
A7 最大的家庭族群亮點之一，就是教育資源在 重劃區內規劃完善、學校新穎、雙語化趨勢明顯。
文青雙語國小（幼兒園、國小、國中）
特色：A7首座全新規劃的學校，校舍設計結合藝術與科技感。
亮點：推動 雙語教學 與 智慧化校園，以培育學生國際觀為核心。校園內各學齡區塊獨立，提供專屬的活動空間，是重劃區家長首選的明星學區。
大崗高中（規劃中）
進度：2026 年成立設校籌備處，預計 2027 年完成土地取得。
意義：填補 A7 區域內缺乏高中的空白，未來學生可實現就近入學，完成從國小到高中的完整學程，深化區域文教能量。
既有優質學區
樂善國小：特色：校區環境優美，致力於發展 數位、人文與創客教育，並以特色課程如 獨輪車 培養學生多元能力與團隊精神。是歷史悠久且不斷追求創新的學校。
大崗國中：特色：緊鄰捷運 A7 站與華亞科學園區，交通便捷。學校在 管樂、射擊、獨輪車 等社團表現優異，提供多元展能的舞台，強調學術與品格並重。
大崗國小、文欣國小：特色：兩校皆為龜山區老牌國小，擁有紮實的教學基礎與穩定的師資，為 A7 居民提供多元的在地就學選擇，擴班計畫正在籌備中。
A7周邊重要學校
體育大學： 作為台灣體育最高學府，這裡擁有世界級的標準場館（如體育館、游泳池、田徑場），長期培育出無數奧運與亞運選手。
產學健康園區： 結合運動科學與健康休閒產業，提供周邊居民優質的運動課程與健康諮詢服務。
長庚大學：頂尖研究型大學，長庚醫療體系強力後盾。
完整學院編制： 擁有醫學院、管理學院、工學院三大核心學院，學科完整，是國內私立大學在世界排名中的常勝軍。
技術與醫療研發強項： 專注於生技醫療、人工智慧與精密工程的跨領域研發，擁有豐沛的研究資源與國家級實驗室。
龐大產業鏈結： 與台塑企業及長庚醫療體系緊密結合，提供學生豐富的實習與就業機會，同時也帶動了周邊高科技與醫療產業的聚落發展。
林口國際學校群（15 分鐘生活圈）
康橋國際學校林口校區：K-12 一貫制雙語教育。以多元課程、探索式學習聞名，擁有極具現代感的校舍與豐富的藝文體育設施，致力於培養具國際競爭力的領袖人才。
馬禮遜美國學校：美式教育體系。提供純正的美式課程與基督教全人教育，校風自由開放，學生畢業後多直接銜接歐美頂尖大學。
AAIA 新北美國學校：提供 7 年級到 12 年級的教育，強調批判性思考與專題研究。
七、公園
主要公園綠地：
1．郵政物流形象公園
面積約 4,000 坪是整個純住宅生活圈中最重要的綠肺之一。它不只是單一公園，而是 與 6,050 坪生態滯洪池綠帶共同構成的萬坪級綠色廊道，是 A7 居住環境中最珍貴、也最受家庭與散步族期待的城市綠地。
2．樂善公園
樂善公園位於 樂善一路—文青路生活軸線，是 A7 重劃區內最早完工、最受家庭歡迎的主題公園之一。它不僅是公園，而是 A7 純住宅區的「日常生活核心綠地」，以其平整草坪、兒童遊具區與良好動線，成為重劃區成形初期就廣受居民青睞的綠色中心。
3．體大公園
國立體育大學的公園綠地整合了志清湖、奧林匹克山丘、廣大草原及步道等區域，形成數萬坪的生態休閒綠帶。此處提供親近自然、野餐、健走和餵食鴨魚的休閒場域，是附近居民及親子活動的好去處。
