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【換屋節稅】「一生一次」&「一生一屋」自用住宅優惠稅率
2024-09-26
文章目錄
買了第一間房後，未來換屋可能會面臨的稅務種類繁多，若是自用住宅，還可享有政府提供的稅務優惠政策，其中買賣會產生的土地增值稅，就可以使用「一生一次」與「一生一屋」降低換屋成本，本篇將針對以上重點進行詳細說明，文末還附有比較一覽表，幫助您在換屋的過程中掌握關鍵的節稅小撇步。
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土地增值稅是什麼？
土地增值稅是針對土地交易時，因土地增值所徵收的稅款。稅額是根據土地出售時的市價減去購買成本（以政府公告地價為基準）後的增值部分來計算。
一般的土地增值稅從20%~40%不等，而針對「自用住宅用地」則有優惠稅率10%，大部分人會使用「一生一次」與「一生一屋」的方式來進行土地買賣後的節稅。
什麼是一生一次？
「一生一次」指的是在一個人一生中，只能享受一次自用住宅出售土地時的土地增值稅優惠稅率。當符合自用住宅條件時，出售自用住宅時可申請土地增值稅優惠稅率10%。適合一次出售多筆自用住宅時。
一生一次使用條件
(1) 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)之住宅用地。
(2) 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
(3) 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。(面積坪數換算：都市土地約 90.75 坪、非都土地約 211.75 坪)
(4) 一人一生享用1次為限。
(5) 自用住宅建築完成未逾1年者，其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值 10% 。
一生一次應備文件
1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。
2.契約書影本一份(正本查對後退回)。
3.土地所有權人無租賃情形申明書。
4.建築改良物證明文件。
5.改良土地費用證明文件(無則免附)。
一生一次申請期限
1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期間屆滿前。
3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。
什麼是一生一屋？
「一生一屋」必須使用一生一次後，可再次享受優惠稅率10%，但條件限制較多，只限擁有一間房屋，無使用次數上限。
一生一屋使用條件
(1) 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。(面積坪數換算：都市土地約 45.37 坪、非都土地約 90.75 坪)
(2) 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。(自112年1月1日起，滿18歲成年）
(3) 出售前持有該土地6年以上。
(4) 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。
(5) 出售前5年內，無供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)。
一生一屋應備文件
1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。
2.契約書影本一份(正本查對後退回)。
3.建築改良物證明文件。
4.土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書。
5.改良土地費用證明文件(無則免附)。
一生一屋申請期限
1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期間屆滿前。
3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。
一生一次＆一生一屋的差別？
- 次數限制：一生一次只能使用一次，可多件同時出售；一生一屋無次數限制，只要符合條件即可申請。
- 法定要件：一生一次的土地面積，例如，一生一次的土地面積限制都市不超過3公頃，非都市不超過7公頃，而一生一屋是都市不超過1.5公頃，非都市不超過3.5公頃，相當於面積減半。
- 必須先使用【一生一次】才能使用【一生一屋】。
🗝️名下若有多個土地，可先使用【一生一次】，一次同時出售申報轉移，只要在面積上限內，皆可享優惠稅率10%。若超過面積限制，建議優先將地價漲越多的先使用。
🗝️一生一屋雖無限制次數，但條件限制較嚴格，限制面積也相對小很多，
「一生一次」&「一生一屋」比較表一覽
「重購退稅」＆「一生一次」&「一生一屋」比較表一覽
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資料來源：
總結
土地增值稅與房地合一稅的稅制優惠對於自用住宅持有者而言是重要的節稅好幫手，了解如何申請優惠，換屋將節省許多稅務成本。如果您有任何換屋規劃需求，甲山林房展中心的專業團隊將為您提供專業的節稅建議與全方位房地產服務，現場有房產達人1對1免費諮詢，提供最新房市動態、區域行情分析，讓您在買房的過程，獲得最安心且最專業的服務。
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