前言

在台灣買賣房屋時，了解稅務政策能節省不少費用。在滿足條件的情況下，換屋享有一定額度退稅的政策，賣房時會產生土地增值稅、房地合一稅兩種稅務，本篇將詳細說明什麼是重購退稅，具體申請條件、注意事項以及如何計算，幫助您了解如何善用重購退稅節省房成本。

什麼是重購退稅？

重購退稅是針對納稅人在賣出房屋後，再次買房時，可申請部分或全部退還原售房屋所繳稅款的一項政策，其一是為避免納稅義務人買賣房屋時被重複課稅，其二是讓民眾在房產轉移後，減少其中的稅務負擔，降低購屋成本。只要房屋為自用住宅，在買賣間的兩年內向當地稅務局提交申請與相關文件。

主要是政府為鼓勵民眾換屋自住所推出的節稅優惠方案，而依照房地取得時間，課稅方式也有所不同：於104年12月31日前取得，使用財產交易所得(舊制)，是針對房屋的利潤課徵所得稅；於105年1月1日後取得，則使用房地合一稅(新制)，依持有時間及交易時程判斷課徵稅率。

⚠️退稅請求時效：10年(於111年度政策更新)。

⚠️土地與房屋的前後買賣時間必須於在2年內。

⚠️重購退稅無次數限制，符合條件即可重複使用。

⚠️重購後5年內不能改作其他用途或再移轉；違者必須追繳原扣抵或退還稅額。

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重購退稅的種類

財產交易所得稅(104年12月31日前取得)：適用於出售標的及重購標的均為房屋，且房屋屬自用住宅者。

房地合一稅(105年1月1日後取得)：適用於出售標的及重購標的均為房屋，且房屋屬自用住宅者。

土地增值稅：適用於出售及重購的標的均為土地，且土地屬自用住宅用地者。

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重購退稅條件

1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。

2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。

3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。

4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

5.重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積之限制。

6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)行為。

7.如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

⚠️依照房地取得時間，賣房獲取的收益課稅方式也有所不同

*於104年12月31日前取得，使用財產交易所得(舊制)，是針對房屋的利潤課徵所得稅

*於105年1月1日後取得，使用房地合一稅(新制)，依持有時間及交易時程判斷課徵稅率。

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土增稅重購退稅條件

1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。

2. 僅限「以小換大」，新買的土地地價淨值須超過原土地出售淨額。

3.買賣土地所有權人須為同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。

4. 買入後五年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人（包含配偶間贈與也不行）

5.重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積之限制。

6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租（含公益出租、社會住宅包租代管）行為。

重購退稅應備文件與申請方式

應備文件

• 原出售及重購土地辦理登記時之契約文件影本。
• 重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
• 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示，改立具切結書)。
• 重購地土地所有權人無租賃情形申明書(重購退稅申請書已填寫者可免檢附)。
• 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附土地所有權人無租賃情申明書(重購退稅申請書已填寫者可免檢附)。

申請方式

• 線上申請：至各地方政府網站進行線上申辦。

• 臨櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。

• 郵寄申請：準備好相關文件後將資料寄送到稅捐機關辦理。

資料來源：

【財政部-自用住宅重購退稅有妙方】

【財政部用土地增值稅重購退稅，買屋換屋更輕鬆】

總結

重購退稅政策的主要目的為幫助自用住宅需求者減少稅務壓力，但需符合特定條件才能享有此優惠。在買賣過程中，須做好稅務規劃，才能最大程度的節稅。甲山林房展中心擁有專業的房地產經驗，除了提供最新房市動態、區域行情分析外，還有1對1免費房產專員諮詢，購屋時若有任何疑難雜症，您一定可以在甲山林房展中心得到解答。

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