近年台股站上 26,000 點，帶頭衝鋒的正是 AI 與半導體產業。這不只是股市行情的煙火，而是資金、產值、產業聚落全面重組的結果，也直接改寫 台北市商用不動產、A級辦公大樓、企業總部選址 的版圖，尤其是 北投士林科技園區（簡稱北士科），正快速成為「AI 總部聚落」的新核心。

以下帶你從 總體經濟 → 產業鏈 → 商辦市場 → 北士科區位 → 企業主選址思維，完整瞭解這場由 AI 引爆的商辦趨勢。

一、AI 帶動台灣經濟與半導體產值創高，資金回流推升商用不動產

根據節目中劉佩真總監的分析，今年台灣經濟成長率可望達到 4.45%，亞洲開發銀行甚至預估 5.1%，關鍵動能正是：

• AI 與半導體供應鏈強勁回升

• 台灣半導體產值上看 6.49 兆元，年增 22.2%，高於全球約 19% 的成長

• 以台積電為首的先進製程、先進封裝，合併營收成長接近 30%，市值突破 35 兆

在這樣的背景下：

• 美國聯準會啟動降息後，資金回流台灣

• 台灣出現高達 4.79 兆元 的超額儲蓄，明年有機會上看 5 兆

• 每年約 400 億元台商資金潛在回流房地產市場

結果就是：住宅市場雖受央行選擇性信用管制壓抑，商用不動產卻相對火熱，尤其是 企業自用型商辦、總部辦公室，成為資金聚焦的新標的。

二、台北 A 級辦公大樓：自用買盤超過 8 成，ESG 與綠建築成為標配

以 2025 年第 2 季台北市 A 級辦公大樓市場為例：

• 平均空置率：約 7%

• 平均租金：每坪約 3,007 元

• 自用型需求占比：已超過 8 成

再加上：

• 2025 年台北市辦公大樓新增供給約 5.7 萬坪

• 2026 年將增加到約 9.79 萬坪

乍看供給增加，但真正的 核心商業區與頂級 A 級辦公室，仍呈現接近 供不應求 的局面，主要原因在於：

1. 科技業、AI 相關企業是租賃與買賣市場主力

2. 科技公司對 ESG、碳排放、綠建築、綠電 2.0 要求極高

3. 台灣即將開徵 碳費，企業更傾向選擇符合標準的 智慧化、綠色辦公大樓

因此，在「AI 產業＋ESG 規範」雙重驅動下，台北 A 級辦公大樓不僅是辦公空間，更是企業品牌與永續戰略的一部分。

三、北士科：台北市最後一塊科技素地，AI 總部聚落的黃金大本營

張境在副董事長點出：

北士科可以說是台北市最後一塊素地，是科技廊帶延伸的關鍵拼圖。

從區位來看：

• 北士科承接 內湖科學園區 → 南港軟體園區 的科技廊帶

• 再加上未來 社子島、關渡平原 等開發，整體可開發腹地約 1,000 公頃

• 成為大台北目前少數仍具 大規模開發與產業規劃空間 的區塊

從產業聚落來看，北士科周邊已聚集：

• 華碩、和碩、英業達、仁寶、康舒等 科技與 AI 供應鏈大廠

• 傳統產業釋出廠房與廠辦，反而讓出空間，成為 AI、半導體企業搶進標的

• 輝達（NVIDIA）被視為「首選北士科」的國際級 AI 巨頭，各方高度關注

從環境與交通機能來看：

• 紅線捷運直達，如北士科 IBC 等案距離捷運站約 150 公尺，員工通勤友善

• 具備多條 快速道路、與國道串聯 的路網

• 周邊擁有優質學校、醫療資源、人文環境，適合高科技人才聚居

因此，對於尋找 台北市企業總部、AI 研發中心、A 級辦公室 的企業而言：

北士科 = 台北的 AI 總部特區，是下一個國際級科技 CBD，具備成為「台版矽谷」的條件。

四、AI 時代企業總部選址：看地段，更要看「辦公體驗」與「長期資產」

從實務接觸企業主的經驗來看，企業在選擇 商用不動產、總部辦公大樓 時，最在意的條件可以濃縮為幾大關鍵字：

1. AI 聚落地段與產業群聚效應

• 優先考慮如 北士科這類 AI 產業聚落

• 與上下游供應鏈、國際客戶距離更近，合作與接軌更順暢

• 產業匯聚 → 能見度提升 → 國際合作機會增加

2. 交通便利與人才通勤友善

• 捷運站距離是否在步行可及範圍（如 150 公尺級距）

• 快速道路、國道連結是否順暢，方便客戶與國際訪客往返

• 有助於 員工招募與留才，降低通勤痛點

3. 建築成為「企業名片」，門面與規格要到位

• 外觀需具備地標性、國際視野——建築本身就是企業的形象展示

• 大廳挑高（6 米以上甚至 10 多米）、尺度開闊，營造總部氣勢

• 採用 SRC／SC／高樓層耐震結構、高效機電與智慧管理系統

4. 員工體驗與生活機能：新一代 A 級辦公的新標準

現代 A 級辦公室的競爭，不只比硬體規格，更比「在這裡上班有多幸福」：

• 內部規畫：健身房、游泳池、交誼廳、多功能會議空間

• 下樓就有：商店街、餐飲空間、咖啡廳，方便用餐與小聚

• 兼具：ESG 指標、綠建築認證、綠電導入，幫助企業達成碳排與永續目標

 

 

對許多企業主而言：

購置總部型商辦，不只是自用，更是長期持有的核心資產。
希望未來 10～20 年，團隊都能在一個舒適、體面、具國際競爭力的辦公環境中成長。

 

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掌握 AI 聚落商辦關鍵，北士科成為新世代企業總部首選

從整體趨勢來看：

• AI 與半導體產業拉抬台灣經濟與企業獲利

• 資金回流＋超額儲蓄＋台商回台，推升商用不動產需求

• 台北市 A 級辦公大樓空置率低、租金穩健，自用型需求超過 8 成

• 北士科 以 AI 聚落、交通優勢、產業群聚與國際品牌進駐，成為新一代企業總部最熱門的戰略地段

在這樣的環境下，企業搶先布局北士科、台北 A 級辦公室與優質商用不動產，不僅是企業長期發展的 優質資產，也是未來穩健收租與資產保值的重要工具。

若你想進一步了解：

• 北士科、台北市 A 級辦公大樓的最新行情

• 企業總部選址、AI 產業聚落周邊商辦機會

• 商用不動產如何納入企業與個人資產配置規劃

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