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【房市達綾】房貸Q&A懶人包｜房屋鑑價、核貸一次懂！
2025-09-12
文章目錄
- · 四大房屋類型｜房屋鑑價的基本分類
- · 銀行加分與扣分因子｜房屋鑑價的地段影響
- · 實價登錄正確用法｜比對樣本三要點
- · 貸款條件影響因素｜坪數、總價與爭議物件
-
· 房貸常見問題 Q&A
- · Q1：辦房貸時，行員要求我買基金或保險，是真的必要嗎？
- · Q2：換屋時第二間房只能貸 5 成，頭期款不足怎麼辦？
- · Q3：剛出社會沒什麼存款，可以申請房貸嗎？
- · Q4：房貸寬限期最多可以多久？
- · Q5：房貸最長可以貸到 40 年嗎？
- · Q6：若我的購買價格高於銀行鑑價，怎麼辦？
- · Q7：第一間房貸繳清後，可以增貸來買第二間房嗎？
- · Q8：房貸要怎麼繳才最省？
- · Q9：房貸還款方式，本息均攤好，還是本金攤還好？
- · Q10：如果我買到有產權爭議的房子（如頂加或超大露臺），銀行會怎麼看？
- · Q11：坪數大小會影響貸款條件嗎？
- · Q12：捷運宅真的比較加分嗎？
- · Q13：辦房貸時，如何避免「貸不下來」？
- · 聰明繳款策略｜壓低月付×彈性「砍本金」
- · 甲山林房展中心：一次看全台建案，一對一專人接待
想要成功買房，不只要挑對物件，更要懂得如何讓銀行「願意貸」。本篇專業整理，帶你全面了解
房貸申請、房屋鑑價流程與貸款條件，並解析影響房貸審核的關鍵因素，包含物件評分、地段加分、嫌惡設施影響，以及如何聰明利用
寬限期、貸款年限與還款方式，讓首購族、換屋族或資產配置族群都能少走彎路。
四大房屋類型｜房屋鑑價的基本分類
銀行在辦理房貸時，首先會依物件屬性進行房屋鑑價，常見的四大類型包括：
① 電梯大樓
- 通常指有電梯、常見含地下室車位，樓層多（約12樓以上）。
- 市場樣本多、流通性佳，評價較穩定。
② 華廈
- 約7層樓內、備電梯但多半無地下室車位。
- 社區規模較小，須留意管理與車位解決方案。
③ 別墅（透天）
- 含「真透天／聯排」等，使用分區、臨路條件、停車規劃影響大。
- 市場受眾較分眾，轉手速度與單價彈性較高。
④ 公寓
- 約5層樓、無電梯，頂樓加蓋（頂加）不具權狀，不列入可貸評價面積。
- 需特別留意屋齡、結構與公設維修狀況。
銀行加分與扣分因子｜房屋鑑價的地段影響
四大加分主軸
- 學區：如台大、師大、建中、北一女等名校學區，抗跌性強。
- 捷運：站點周邊普遍加分，重點在「抗跌性」與「回彈力道」。
- 成熟商圈：外縣市未必有捷運，但強勢商圈（例：桃園中正路）可取代交通利多。
- 大型機能：Costco/量販賣場等民生利多，提高居住便利與去化速度。
常見扣分因子（嫌惡設施）
- 變電所、宮廟、傳統市場、風化區等鄰近；
- 醫院視距離與噪音而定：部分銀行認定30公尺外屬加分，部分視為扣分，依各行政策不同。
實價登錄正確用法｜比對樣本三要點
- 看「近一年」成交：市場波動快，時間越近越準。
- 比「同類型」物件：買電梯大樓就找周邊電梯大樓，避免混樣本。
- 就近比「同圈域」：同路段/同生活圈，剔除極端案例（車位計價、特殊戶）。
進階建議：若可，向銀行貸款部門詢問鑑價試算表；無資源時，以實價登錄作為價格帶的第一層「錨點」。
貸款條件影響因素｜坪數、總價與爭議物件
- 小坪數（≤15坪小套房）：因投資客比例高、逾放率偏高，銀行核貸意願低。
- 大坪數/高總價（≥60坪或7,000萬以上）：流通性差、拍賣週期長，房屋鑑價偏保守。
- 產權爭議物件：
- 頂樓加蓋（頂加）：無權狀，銀行不列入貸款條件。
- 超大露臺戶：超過室內 1/3~1/2，將以獨立低價計算
房貸常見問題 Q&A
Q1：辦房貸時，行員要求我買基金或保險，是真的必要嗎？
A：
銀行房貸利差低，收益有限，因此常會推銷基金或保險來補足業績。這不是強制，但購買部分保險（如「房貸壽險」）確實能降低風險，避免債留子女。
👉 建議：依個人預算與需求決定，並與行員溝通「過件」應是前提。
Q2：換屋時第二間房只能貸 5 成，頭期款不足怎麼辦？
A：
目前政策可簽「一年內出售既有房產」的切結書，暫時以一戶條件審核，待出售完成再恢復正常貸款額度。但銀行行政成本高，不見得願意承作，需事先確認。
Q3：剛出社會沒什麼存款，可以申請房貸嗎？
A：
可以。若個人薪轉或收入不足，可由父母擔任保證人，或合併父母的不動產、存款、股票等財力證明來補強，提升核貸成功率。
👉 家庭支援往往是首購族的重要後盾。
Q4：房貸寬限期最多可以多久？
A：
一般為 3–5 年，多採「一年一年續」的方式。續期是否成功取決於收入穩定度、繳款紀錄，以及與銀行往來的「貢獻度」。政策變動也會影響寬限期長度。
Q5：房貸最長可以貸到 40 年嗎？
A：
銀行以 75 歲－借款人年齡為基準，計算可貸年限，上限 40 年。並非所有銀行都有 40 年專案，須依個案確認。
Q6：若我的購買價格高於銀行鑑價，怎麼辦？
A：
可多找幾家銀行比較，部分銀行可能估價較高。若仍不足，則需自備更多頭期款，差額無法由房貸補足。
Q7：第一間房貸繳清後，可以增貸來買第二間房嗎？
A：
不行。政府對資金流向查核嚴格，若增貸用途與申報不符，恐導致貸款遭拒，甚至影響原有房貸紀錄。
Q8：房貸要怎麼繳才最省？
A：
策略是「月付金先壓低，累積存款後再提前還本金」。
- 月付金低 → 財務彈性大
- 整筆還本金 → 快速減少利息總支出
另外，提前結清建議半年後進行，且可保留「他項設定」增加資金彈性。
Q9：房貸還款方式，本息均攤好，還是本金攤還好？
A：
多數情況建議 本息均攤：
- 月付固定，利於財務規劃
- 減少因利率波動或本金負擔過重導致的違約風險
本金攤還則前期負擔大，適合高收入、現金流穩定的族群。
Q10：如果我買到有產權爭議的房子（如頂加或超大露臺），銀行會怎麼看？
A：
- 頂加：無權狀，不會列入鑑價範圍。
- 超大露臺：超過室內坪數 1/3～1/2，銀行會以較低單價獨立計算。
👉 購屋時需確認產權清楚，避免買貴卻貸不到足額。
Q11：坪數大小會影響貸款條件嗎？
A：
會。
- 小套房（≤15坪）：銀行認定投資比例高，核貸意願低。
- 大坪數/高總價（≥60坪或7,000萬以上）：流通性差、拍賣期長，房屋鑑價相對保守。
Q12：捷運宅真的比較加分嗎？
A：
是的。捷運宅的核心價值在「抗跌性」：房市下修時跌幅較小，反彈時力道更強，因此在銀行房屋鑑價中屬於加分項。
Q13：辦房貸時，如何避免「貸不下來」？
A：
- 坦白呈現財力，避免誇大或隱匿
- 準備齊全的收入證明、信用紀錄
- 多與銀行保持往來（薪轉、理財商品），提升「貢獻度」
👉 銀行看的是「數據」，而非「人脈」或「關係」。
聰明繳款策略｜壓低月付×彈性「砍本金」
- 先把月付金壓在能長期負荷的範圍（本息均攤＋較長年期）。
- 平時同時累積「還本彈藥」（獎金/投資收益/結餘金）。
- 一次性（或階段性）拿去還本金：本金降得快，後續利息計算基礎變小，總利息支出有效縮水。
- 提前結清的細節：半年內多不建議；若結清，可勿急著塗銷他項（保留額度彈性，依個案與銀行規定操作）。
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