購買預售屋是現代買房的大多數選項之一，不僅可提前鎖定理想地段及建案規劃，還能享有更多的付款彈性與選擇空間。為了提供購屋族更多保障，政府推行了履約保證制度，確保消費者的權益與購屋資金的安全。本篇文章將解析履約保證的定義、各種常見類型，以及其優缺點，協助您更安心、順利地完成購屋計畫！

一、什麼是預售屋履約保證？

預售屋履約保證是一種由第三方（如銀行、建築經理公司）管理購屋款的保障機制，款項存放於「履約專戶」，建商須依施工進度分段領款，若違約則可啟動退款或續建措施。此機制有效防止資金挪用、減少工程爛尾風險。這不僅提升資金透明度，也降低建商財務風險對買方的影響。

二、五大常見履約保證機制解析

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三、五種履約保證機制優缺點解析

1. 價金返還保證

機制：購屋款由銀行保管，完工交屋後才撥付，否則可全額退款。
優點：資金安全最強，所有款項可全額保障。
缺點：建商接受度低，款項凍結導致資金壓力高。

2. 價金信託

機制：買價存入信託專戶，由銀行分段釋款，建商須依進度領錢。
優點：專款專用，有效防止建商挪用資金。
缺點：若信託架構不完整或未設獨立財產，資金可能面臨債權人追索風險。

3. 不動產開發信託

機制：銀行或信託機構管理整個建案資金及土地，建經公司監督進度，分期撥款。
優點：資金透明、進度監控嚴格，適用大型建案。
缺點：程序繁瑣；若建經公司評估風險高，可能拒絕續建。

4. 同業連帶擔保

機制：其他建商承諾擔保，若原建商違約，擔保方接手完成工程。
優點：若有問題，其他業者可介入救援，
缺點：需要評估擔保方實力，整合協作需時間。

補充說明：實務上保障力有限，常因股東重疊或協定執行力不足而無法有效續建。

5. 公會連帶保證協定

機制：由建築公會下成員共同簽署保證協定，公會協調後續處理。
優點：集體擔保，公信力強。
缺點：行動速度視協會效率而定，若多案同時問題較麻煩。

 四、價金信託 vs. 履約保證的差異

💡 部分房仲提供免費履約保證服務，費用與架構以實際契約為準。

五、履保怎麼選？哪個最好？

選擇履約保證方式時，請依照以下考量：

• 大型建案／信譽建商：選擇「不動產開發信託」，監管完整、保障力高。

• 小型個案／資金敏感者：優先考慮「價金信託」，成本低又具基本保障。

• 建商信譽與資金實力：透過履保機制補足信用缺口，降低風險。

• 成本與效率平衡：較重要的是保護購屋款，與服務費的權衡也不可忽略。

六、如何避免爛尾樓？建商賠償怎麼算？

1.      確認履保種類與信託架構：是否具獨立財產保障，資金不易被挪用。

2. 查核建商背景：財務狀況、過往履約紀錄、是否常用履保機制。

3. 明訂契約違約條款：清楚違約罰則、賠償流程。

4. 啟動履保機制：建商違約時，立即啟動退款或續建機制。

5. 保留法律追訴權利：可請求契約違約損害賠償，保障自身權益。

 

買預售屋先搞懂履約保證，保障金流與交屋雙贏 💡

履約保證雖非萬靈丹，但絕對是保護購屋資金與工程完成的重要工具。建議購屋者從建商評價、契約條款與履保機制多方考量，全面提升購屋安全。

 

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🏠 預售屋履約保證 FAQ

Q1：買預售屋一定要選擇有履約保證的建案嗎？

A：是的，根據政府自 2011 年起的規定，預售屋買賣契約中必須載明履約保證機制，但並未強制使用特定類型。建議選擇「價金返還」或「價金信託」等專款專用機制，以保障資金安全並降低爛尾風險。

Q2：預售屋履約保證的費用由誰負擔？

A：通常由買賣雙方共同負擔，費用約為成交總價的萬分之六。例如總價 1,000 萬元，履保費約 6,000 元，買方與建商各付 3,000 元。部分建案會標榜「免費履保」，但仍應詳閱契約確認是否有費用轉嫁。

Q3：履約保證能 100% 保證交屋嗎？

A：不能完全保證，但能大幅降低風險。以「價金返還」機制為例，若建商倒閉，購屋者可獲全額退款，是保障力最強的方式。其他如「價金信託」或「不動產開發信託」雖有資金監管，但不保證全額退款。

Q4：履保機制有哪些類型？哪種最安全？

- 價金返還保證：買方的款項由銀行保管，建商只有在完成交屋與過戶後才能領款。若建商倒閉，買方可全額退費。

👉 最具保障力，風險最低。

- 不動產開發信託：建商將土地與資金交由信託機構管理，依施工進度撥款，資金專款專用。

👉 信託架構嚴謹，保障力高。

- 價金信託：買方款項存入信託帳戶，依施工進度撥款給建商。

👉 資金用途受控，但信託設計需嚴謹。

- 同業連帶擔保：建商與其他同業互相擔保，若違約由擔保方續建或賠償。

👉 擔保方履約能力不一，風險偏高。

- 公會連帶保證協定：建商加入公會協定，若違約由協定公司接手續建。

👉 執行力有限，保障力最弱

最安全選擇順序：

價金返還保證 > 不動產開發信託 > 價金信託 > 同業連帶擔保 > 公會連帶保證協定

Q5：履約保證與「爛尾樓保險」有何不同？

A：

• 履約保證：事前預防，透過第三方監管資金流向，避免建商挪用資金。

• 爛尾樓保險：事後救濟，建商違約後透過保險或訴訟理賠，但程序冗長、效果有限。

Q6：若契約未載明履約保證怎麼辦？

A：購屋者可向消保會檢舉，或撥打消費者保護專線 1950。違法建商將面臨 3 萬元以上、30 萬元以下罰鍰。

 

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