一、什麼是【爛尾樓】？

「爛尾樓」指的是已動工但未完工、無法取得使用執照的建築案。這些建案可能因資金斷鏈、法律糾紛、施工品質不合格或政策限制而被迫停工。爛尾樓在城市中常以荒廢建築的形式存在，對城市景觀、社區安全與房市信心均造成重大影響。其核心問題在於建案無法如期完工交屋，導致購屋者資金被套牢、居住權益受損，甚至陷入長期訴訟的泥沼。

房地產中「爛尾樓」是大家最不想遇到的狀況之一，也是最引人關注且令人擔憂的議題之一，買家付出大筆資金卻因種種原因面臨建商停擺而無法交屋的狀況，究竟該如何預防及避免呢？本篇將探討有關爛尾樓的成因、對房市造成的影響，並且提供一些案例，讓大家深入了解爛尾樓。

 

二、造成【爛尾樓】的原因

1. 建商資金鏈斷裂：

特別是中小型建商依賴預售金流作為主要資金來源，一旦銷售不佳、銀行收緊融資或建材成本大幅上升，資金鏈即告斷裂，引爆爛尾樓風險。

2. 政策干預與限貸：

近年來中央銀行實施選擇性信用管制，針對高風險地區實施限貸政策，使部分建商難以取得興建貸款，導致建案中途停擺。

3. 建案本身違規或工程爭議：

如建照取得不全、施工偷工減料、安全法規未達標等問題，也可能遭到主管機關勒令停工，最終成為爛尾樓。

4. 土地與合建糾紛：

地主與建商的合建條件若產生爭議，或地權整合不全，易造成工程延宕甚至無法續建。

三、【爛尾樓】對社會與房市的影響

1. 對民眾：購屋者無法交屋、背負貸款壓力，財務損失沉重，生活規劃被打亂。

2. 對房市：影響區域房價、交易意願下降，信心受損，擴大市場恐慌。

3. 對金融體系：建商資不抵債造成銀行呆帳，影響整體金融穩定。

4. 對城市發展：空屋、建案荒廢導致市容退化、治安風險上升，拖累都市更新進程。

四、2025台灣【爛尾樓】現況分析

2025年，隨著央行連續升息與各種打房措施的延續，加上營建成本居高不下，台灣部分地區已浮現爛尾樓潮。根據近期媒體報導，截至2025年第二季，全台已有多起預售建案因資金斷鏈或建商財務困難而停擺，例如：桃園一老牌營造廠於6月初公告旗下10處工地全面停工，資金缺口超過20億元。

由於信用管制持續收緊，中小型建商面臨轉融資困難的壓力日增，專家普遍憂心：2025年下半年恐成為爛尾樓風險集中爆發的高峰期，尤其在重劃區與蛋白區預售案量密集的地段，風險尤為突出。面對資金籌措難度升高與市場信心下滑，須密切關注後續政策動向與建案履約能力，才能妥善評估投資與購屋風險。

在選購預售屋時，選擇具備良好信譽與實績的建商與營造商，是保障購屋安全的首要關鍵。甲山林集團深耕房地產40年，以嚴選建案、專業行銷著稱，累積豐富實績與市場信任。近年更積極布局建築開發，旗下愛山林建設推動自建自售案，從選地、設計到施工全程把關，致力實現「買得起的高品質住宅」理念。2025年自建與代銷案量合計逾千億，且甲山林集團董事長祝文宇對外表示將案案讓利，實現「住得起」、「住的好」的願景，展現品牌實力與市場信心，是購屋族值得信賴的選擇。

 

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▲圖/2025甲山林集團自建案推案量總覽表。

五、台灣【爛尾樓】案例總覽

台灣爛尾樓案例分析｜在台灣，雖然爛尾樓事件相較國際間案例較為零星，但近年來也屢見不鮮，以下整理幾個具有代表性的爛尾樓案例：

 

1. 北投《泊山妍》爛尾樓事件

由嘉源建設投資開發的《泊山妍》，基地位於台北市北投區，預計打造地上11層、地下3層共60戶住宅。該案於2021年公開銷售，但至2023年7月，建商竟以簡訊通知已購戶停工，理由為「經營困難及營建成本高漲」，造成嚴重爛尾樓爭議。事後北市地政局也證實該案無法依約完工，並將其標記為「警示建案」。幸而部分住戶透過信託銀行與律師協助，成功將價金信託受益人轉為買方，得以追回約六成購屋款，避免財務全損。

▲圖片來源/泊山妍臉書粉絲團

2. 大同區《嘉源埕驛》危老案爛尾

同樣由嘉源建設投資的《嘉源埕驛》，為位於大同區的危老重建案，基地面積僅約30坪，計畫興建5層電梯住宅。該案與《泊山妍》同樣於2023年7月爆出爛尾樓問題，隨即由北市地政局標註警示建案、凍結價金專戶，並暫停其銷售，以降低消費者損失風險。

▲圖片來源/潤鼎廣告-嘉源埕驛臉書粉絲專頁

3. 松山區《中泰花園大廈》歷史爛尾

位於松山長春路與慶城街口的《中泰花園大廈》堪稱台北最知名的爛尾樓之一，停工時間長達近50年。該案因產權糾紛陷入長期未完工狀態，即便座落黃金地段，也無法推動續建，外觀殘破不堪，成為都市更新進程中的重大挑戰。

▲圖/翻攝自Google Maps

TVBS新聞報導🔗北市黃金地段如廢墟！中泰花園產權爭議　住戶拉白布條抗議

4. 桃園大園區－全台最大爛尾聚落

在桃園市大園區後湖路，有一處超過9,000坪的透天社區建案，自30年前停工至今，已被視為全台面積最大的爛尾樓案例。由於土地產權與聯外交通不良，加上市場接受度不足，該案最終無法完工，荒廢至今仍無明確改善計畫。

▲圖/翻攝自Google Maps

ETtoday房產雲新聞報導🔗全台最大爛尾樓基地荒廢30年　地方盛傳新任地主「將有新動作」

5. 嘉義《嘉南摩天大樓》翻轉爛尾命運

原為嘉義市地標案的《嘉南摩天大樓》曾因起造人過世與資金問題停擺長達20年，淪為爛尾樓。但在福容飯店與麗寶集團接手後，轉型為地上33層、地下5層的「嘉義福容voco酒店」，並於2024年正式試營運，成為少數成功復甦的爛尾樓典範。

▲圖片來源/嘉義福容voco酒店 voco Chiayi, an IHG Hotel臉書粉絲專頁

自由財經新聞報導🔗「爛尾樓」改建變身嘉義福容酒店 4月1日試營

6.新北樹林《凱旋大苑》經典案例

位於新北市樹林區、鄰近秀泰影城的「凱旋大苑」預售建案，自開案以來便備受關注。該案由沅臻建設推動，因2022年底公司解散，工程僅完成至地下二層，便因資金斷鏈陷入停擺，成為典型的爛尾樓案例。2023年初，信託銀行協調由寶嘉聯合開發接手續建，背後股東結構與技嘉董事長葉培城具關聯。儘管工程曾暫時恢復灌漿作業，進度卻因產權整合受阻而再度卡關。2024年2月，法院公告針對約650坪土地進行法拍，底價7.179億元，首拍最終流標。據悉，地主對轉讓土地權益立場保留，導致續建協商陷入僵局。專家普遍預期，寶嘉聯開若能成功於後續拍賣中取得土地，將有望整合產權並重啟動工，為停擺多時的建案重新注入變數與契機。

▲圖片來源/凱旋大苑臉書粉絲專頁

ETtoday房產雲新聞報導🔗樹林爛尾案「凱旋大苑」才剛續建　建案土地7億天價淪法拍

國外爛尾樓案例分析

中國｜天津《高銀117大廈》

這座號稱中國最高的爛尾樓，原由高銀地產開發，位於天津市西青區，設計樓高117層、總高597公尺。但在封頂後因資金鍊斷裂，於2015年停工至今，成為中國最具代表性的爛尾樓案之一，據新聞報導，在官方介入與國企中建三局接手下，「天津117大廈」日前終於再度取得建造許可，預定2025年4月30日正式復工。依最新規劃，復工內容包含117層主塔與東西兩側的3層裙樓，總建築面積達41萬平方公尺，總造價超過人民幣56億元（新台幣約250億元）。

聯合報新聞報導🔗停工10年 天津117大廈將復工

中國｜上海《黃金置地大廈》

位於上海浦東陸家嘴金融貿易區核心地段的《黃金置地大廈》，原由印尼華商王恆心旗下的上海黃金置地有限公司開發，規劃為地上41層、地下2層的高端商辦大樓。該案自2004年動工，卻因開發商拖欠銀行貸款與工程款，於2007年停工，至今已爛尾逾15年。雖然外觀已完成立面裝修，但建築內部未完工，且長期被高牆圍封，成為陸家嘴罕見的「隱形爛尾樓」。該案曾估值高達150億元人民幣，卻因產權糾紛與債務問題，數度轉讓未果。即使地處寸土寸金的黃金地段，至今仍無法順利盤活，成為中國一線城市中最具象徵性的爛尾樓之一。

資料來源/維基百科【海黃金置地大廈】

▲圖片來源/大連舒心宏業建材有限公司官網

北韓｜平壤《柳京飯店》

柳京飯店原規劃為北韓觀光地標，當初是當初第一任領導人金日成希望彰顯北韓政權及強大精神的象徵，樓高330公尺，規劃數千間客房，於1987年動工，原預計2年完工，但1992年因技術與財政困難停擺多年，自此也被外界視為北韓經濟失敗的象徵，後續領導人金正日於2008年重啟動工，2011年在外部裝上玻璃板，但同年金正日過世後，工程再度停擺，於2017年起點亮燈光與LED螢幕，但內部工程至今未完工，亦未正式對外營運，種種原因導致如今仍無法順利完工，仍被視為全球最具代表性的爛尾建築之一。若有如期開業，將會是當時世界最高的飯店與世界第七高樓。

資料來源/維基百科【柳京飯店】

▲圖片來源/維基百科【柳京飯店】

馬來西亞｜《森林城市》巨型爛尾新城

碧桂園2015年啟動的《森林城市》，總投資逾1000億美元，位於馬來西亞柔佛州，原預計規劃容納70萬人，為一座智慧生態新城。受政策變動、資金限制與疫情影響，至2024年僅完工15%，多數住宅空置，目前僅有數千人入住，被外界稱為「全球最大爛尾樓」與「鬼城」。2025年碧桂園將資產轉交柔佛州政府，由新成立的特別公司接手開發，前景仍待觀察。

▲圖片來源/維基百科【森林城市 (柔佛州)】

鉅亨網文章🔗碧桂園在馬來西亞投資1000億建設的森林城市項目，成為鬼城，現狀如何

六、如何預防買到【爛尾樓】？8大關鍵守則

1. 選擇信譽良好的建商與營造商
   優先考量具備完工履歷且無重大爭議紀錄的品牌建商，可透過內政部實價登錄與新聞資料做背景比對。

2. 確認是否採用履約保證制度
   包括價金信託與履約保險機制，有效確保買方資金安全。

3. 查閱建照、使照與土地產權資訊
   確認建案有合法建照、土地無查封或抵押爭議，避免陷入法律糾紛。

4. 親訪工地，觀察施工活絡度
   若長期無施工、吊車閒置或現場冷清，應提高警覺。

5. 嚴審合約條款與付款方式
   留意付款節點與完工時程是否合理，避免大量資金提前給付。

6. 確認信託銀行或監管單位背景
   檢視撥款機制是否明確、銀行是否具備監管信譽。

7. 查閱政府警示建案與預警名單
   留意地方政府是否曾列入「無法完工」或「高風險」建案警示。

8. 調閱土地謄本及產權資料（僅花約20元）
   透過地政機關或不動產實價系統，花小錢查謄本，即可看出建商是否已設定高額抵押、背後是否有資金壓力，有助辨識財務是否穩健、有效降低踩雷風險。

📌 小提醒：可至 內政部實價登錄平台 查詢建案背景、建商紀錄，也能查到是否有警示記號（如「無法依約完工」標註）。

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七、遇到【爛尾樓】如何處理？【爛尾樓】5大處理對策

1. 檢視合約與信託條款
   儘速確認購屋合約中是否有完工保證、違約責任與價金信託安排。若有履約保證機制，應主張信託銀行凍結資金、保障買方優先受償權。

2. 聯合組成自救會
   集結其他受害戶成立自救會，統一對外發聲、委任律師、與建商或政府協商，有助提升談判籌碼與媒體關注度。

3. 尋求法律途徑維權
   若建商無法履約或已破產，可透過律師提起民事訴訟、聲請假扣押、參與破產清算程序，爭取債權順位與賠償。

4. 關注政府介入與接手機制
   地方政府可能透過都更、危老重建、引入新建商或設立專案小組協助續建。可主動向建管單位、地政局或消保機構申訴。

5. 評估轉售或出租以降低損失
   若建案結構安全、產權明確，可考慮轉售或出租未完工物件，減少資金壓力與持有風險。

資料來源：【遠見雜誌】、【聯合新聞網】、【房感Housefeel】

資料統整：甲山林小編Rebecca