不動產轉移是現今許多人會面臨到的一大問題，手上握有的資產若想留給下一代，更需要去了解其中的稅務差別，以及自己最適合的不動產轉移方式，如何才能有效達到節稅，本篇將不動產轉移會遇到的三種方式，列出繼承、買賣、贈與的優缺點，供您參考做出最有利的決策。

不動產轉移方式有哪些？

1. 贈與：

贈與應該是大多數人講到不動產轉移，第一個想到的方式，目前2024最新贈與稅的免稅額為一年244萬，許多父母會將身邊的資產逐年贈與給子女，未來可以避免繳納大額的遺產稅，但若分次贈與次數過多，每次需繳納的規費也不少，建議考量周全後，規劃完善再選擇要單次贈與還是逐年贈與。

• 贈與產生的稅賦：土地增值稅、契稅、贈與稅
• 贈與稅免稅額：244萬/年
• 課稅級距金額：

贈與淨額2,500萬元以下者，課徵10%。

超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15%。

超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20%。

✅經由政府評估試算土地及房屋現值來計算稅務

• 贈與土地須繳納的稅賦：贈與稅、土地增值稅 (稅率為20%、30%、40%)
• 贈與房屋須繳納的稅賦：贈與稅、契稅 (稅率6％)

⚠評估現值越高，被課的稅也越高

⚠繳完以上所有稅賦才有辦法將房產過戶給子女

• 贈與的優點：

＊節稅：利用每年的贈與稅免稅額，逐年贈與不動產，可減少稅負。

⚠父母分別一年可贈與244萬給子女，所以共488萬的贈與免稅額可以運用。

＊避免房地合一稅：贈與不動產不需繳納房地合一稅。

＊靈活性：贈與可以根據需要逐年進行，靈活安排資產。

• 贈與的缺點：

＊轉移時間拉長：若資產龐大需分多年轉移，時間會拉比較長，需要提前做好轉移資產規劃。

＊轉移規費：每次贈與都需要繳納土地增值、契稅、代書費用，省了贈與稅，但無形的費用累積起來也是不可小看的，甚至土地增值稅還會年年調漲，若想贈與的金額較高，需要分年逐年贈與，其中產生的規費也會增加，也算是轉移成本內。

＊無法使用土增稅自用稅率10%優惠：贈與的土地增值不能申請自用稅率。

＊短期出售課重稅：若子女短期內出售不動產，將被課上高額的房地合一稅。

⚠需要至國稅局做完整的贈與申報

【贈與稅試算】

2. 繼承

簡單來說就是父母過世，將所剩資產留給子女並繼承，而父母留下資產越高，須繳的遺產稅則愈高，所以許多父母在生前就會先規劃贈與或買賣的方式，將資產逐年轉給子女，以減少最終繼承時所需承擔的遺產稅金額。

• 繼承須繳納的稅賦：遺產稅
• 遺產稅免稅額：1333萬，可能會依每人情況不同，產生不同的扣除額
• 遺產稅稅率級距

5000萬以下10%、5000萬～1億15%、超過1億20%

• 繼承的優點：

＊免徵土地增值稅及契稅：繼承不動產時，土地增值稅及契稅均免徵。

＊稅負較低：相較於贈與，繼承的稅負通常較低。

＊資產保值：繼承不動產可保留資產的完整性，避免因分割而減少價值

• 繼承的缺點：

＊遺產稅：若遺產總額超過免稅額，需繳納遺產稅。

＊產權糾紛：繼承人之間可能會因產權分配問題產生糾紛，建議預立遺囑且進行公證。

＊未來稅負：未來售屋時是參照繼承當時的土地與房屋現值，由於取得成本低，繼承人未來出售不動產時，可能需繳納高額的房地合一稅。

如何避免高額房地合一稅？

符合「自用規定」，出售前須自住設籍及持有滿六年。可以獲得 400 萬免稅額，超過的部分稅率 10%。

符合「重購退稅」，在兩年內重購自用房屋申請退稅

持有「超過10年」，房地合一稅率降至15%

⚠遺產申報內容須查核是否完整

⚠被繼承人往生前兩年是否有贈與行為，將會被同列為遺產內。

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3. 買賣

許多父母生前每年利用244萬/人的免稅額，分年贈與，將現金轉移給子女，累積成為子女購屋的自備款，未來以買賣的方式轉給子女，除了可以免繳贈與稅，還能減少遺產稅！

若透過買賣來辦理過戶，合約買賣價格只要雙方同意即可，但不得低於土地或房屋公告現值，否則有可能被認為藉買賣之名行贈與之實來逃漏贈與稅，若被發現會需要補稅跟面臨罰鍰，買賣一樣要繳納契稅、印花稅、土地增值稅，不過父母一樣需要按照房屋買賣淨值繳納房地合一稅。

• 買賣的優點：

＊土地增值稅可用自用稅率10%

＊藉由 買賣價金墊高取得成本，未來子女出售時，須繳納的房地合一稅會較少

• 買賣的缺點：

＊須負擔土地增值稅＆契稅

＊需要實際的價金金流紀錄：受益子女，須附贈財力證明，二等親內的買賣需要附上買賣證明，如果被發現以「假買賣」的方式出售，將會面臨補稅風險跟罰鍰！

⚠ 需向國稅局申報二等親買賣

⚠須具備完整且清楚的資金流向

⚠若買方資金來自他人贈與，此筆資金需要申報現金贈與

⚠買方貸款須提供資料給國稅局查核

不動產轉移如何才能節稅？

最節稅的轉移方式取決於個人資產規模、資產增值幅度及轉移時間。對於小額且可分次處理的資產，可優先考慮「贈與」的方式，每年利用免稅額分次贈與，降低總稅負。對於高價值且無法分次處理的資產，選擇「繼承」並利用遺產稅免稅額可能更為節稅。此外，若不動產預計會有長期持有增值，買賣也是可考慮的轉移方式。合理規劃持有時間及轉移時機，可最大限度利用各類稅務優惠政策，有效降低轉移成本。

1. 善用每年免稅額

每人每年贈與免稅額為244萬，可分年贈與直到所有產權順利轉移，主要目的為省下單次贈與的贈與稅，但須注意的是，此方式的每次轉移都會產生一些規費，也需考慮在轉移成本中。

2. 善用配偶贈與

依據《土地稅法》第28條之2，「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅」，即夫妻間相互贈與不動產可緩課土地增值稅。

當妻子已經使用過「一生一次」優惠時，只要將不動產贈與給丈夫，即土地所有權人改為丈夫，並滿足其他適用條件的話，就可以再享有一次「一生一次」自用住宅優惠稅率10％，且可暫時不必繳納土地增值稅。

3. 善用二等親買賣

父母將房產或土地賣給子女，雖說父母售屋所得須納稅，但免繳贈與稅，若條件符合還可以適用土地增值稅10%自用優惠稅率，可減少至少一伴的土增稅金。

4. 諮詢專業顧問

選擇最適合的不動產轉移方式需結合個人需求和稅務考量，提前做好規劃可有效減少稅負。建議在做決定前，諮詢專業的房地產顧問或稅務專家，以制定最優方案。

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