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【一次了解房屋產權】所有權、地上權、使用權的差異？優缺點？
2024-09-02
文章目錄
台灣房屋產權可分為「所有權」、「地上權」、「使用權」三種類型，本篇將簡單的帶大家了解其中差異與各別的優缺點，以及適合那些人購買，也讓大家購屋時，注意房屋產權，避免花大筆錢買的房子，實際可行使的權益並與認知中的不盡相同，幫助您做出最適合的購屋決策。
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所有權
普遍大多台灣民眾擁有的都是此類型，所有權指包含房屋權狀及土地權狀，買家完整的擁有房屋的決策與控制權。
所有權優點
擁有房屋最完整的產權保障，且可以透過轉售來獲得增值價差，若長期持有則同步獲得房屋的增值與資產的保值。
所有權缺點
所有權的房屋取得成本較其他兩類產權高，特別是在地段優越、交通便利的地點，此外，持有成本也相對較高，例如地價稅、房屋稅等等。若未來政府政策有調整，房屋也可能面臨新的買賣限制或稅務壓力。
所有權房屋適合對象？
- 投資者：希望透過長期持有房屋增值來累積財富。
- 自住者：尋求穩定長期居所且有能力負擔能力較高的民眾。
- 雙薪家庭：雙薪家庭的負擔能力相對個人購買高，未來穩定成家購買所有權房屋，不僅享有增值也能保值雙方共同資產。
- 大型企業：大型企業擁有一定的流動資產，其購買力一定遠高於一般民眾，購買商辦也是現今的企業潮流，不僅抗跌也保值，出租自用兩相宜。
地上權
意思即買屋不買地。地上權是指有土地使用的權利，實際上並無土地所有權，也就是使用他人土地的意思。市場上常見的地上權住宅大多為政府釋出的國有土地，土地產權屬於國家，建物產權則屬於建商，因此地上權住宅會有「使用年限」的條件，而其長短依照不同建案有所差別，大約落在50~70年左右。
地上權的優點
地上權住宅最大的優點就是比所有權房屋便宜許多，且不需繳納地價稅，未來轉手時，也不必課徵土增稅，更有機會以低於市面行情入主蛋黃核心區，對於購屋族資產配置相對更有彈性空間，若購入後拿來出租，跟市場行情也不會差太多。
地上權的缺點
地上權住宅的缺點就是有使用年限的問題，到期後須被拆屋，將土地歸還政府，且無土地使用權，擁有的權益相對較少，而貸款條件可能相對其他住宅高，自備款需要準備比較多，以及未來轉手的流動性較低，且增值幅度不高。
地上權房屋適合對象？
- 無子女之老年人：若身邊有積累一定現金流，無子女無須擔憂未來繼承財產的問題，僅需考慮自身需有安居之處。
- 投資出租者：雖說地上權房屋取得成本較一般房屋低，但若出租並不會低於市場行情價，也可以使用來投資賺取中間房租貸款的價差。
- 頂客族：頂客族也就是結婚但不生小孩的家庭，未來沒有傳承財產的問題，僅需考慮是否有安居之處。
使用權
使用權有點類似租賃權，以租賃/契約的方式約定建物使用權，且不可分割、轉移、處分，其使用年限已簽訂契約內容為主，使用權皆無土地與建物的所有權，僅可依照契約內容使用。可以想像為跟建商長期租屋，不買屋也不買地，只有房屋使用憑證，未來要不可自行出售、轉讓或出租。
使用權的優點
與地上權相同，購入的成本相對所有權房屋低，某些社宅會以使用權的形式租給有需要的民眾，解決居住問題。
使用權的缺點
因無土地及房屋的所有權，所以無法透過轉售來獲得其中的增值價差，且使用期限受契約所制約，可能會隨政府政策變動或租期結束喪失居住權。
使用權房屋適合對象？
- 預算有限的家庭或個人：在預算有限的情況選擇最適合自己的房屋，也算是降低購屋門檻。
- 短期居住需求者：因工作需短期找居所的外地人，很適合這樣的使用權房屋。
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